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标题: 不知道对大家是否有用！ 贷款买房的朋友一定要看一下~~~ [打印本页]
作者: 谁家小谁    时间: 2012-7-5 10:08
本帖最后由 谁家小谁 于 2012-7-5 10:10 编辑

双周加速还款与等额本金贷款的对比

根据上面三张截图制作出下表，以便各位比较。
等额本息贷款之标准月还款 (参照) 等额本金贷款 等额本息贷款之双周加速还款
原始本金 50万 50万 50万
贷款年利率 6.39% 6.39% 6.39%
贷款周期 30年 30年 24年1个月
   
支付频率 每月支付一次 每月支付一次 每两周支付一次
每月支付金额 ¥3,124.26 (月) ¥2,723.84 (月平均值) ¥3,124.26 (4周)
利息累计 ¥624,733.6 ¥480,581.25 ¥483,100.27
还款期数 360期 360期 629期
节省利息 --- ¥144,152.35 ¥141,633.33
节省天数 --- 0天 2,135天
每年需多还款 --- 每年还款不等 ¥3,124.26
贷款成本率 124.95% 96.125% 96.62%
以等额本息贷款的标准月还款为参照，从上表中可以看出，等额本息贷款中的双周加速还款方式像等额本金贷款一样，也能大量的节省利息。双周加速还款虽然比等额本金贷款多付2500元的利息，但贷款周期却比等额本金贷款缩短了将近6年。
等额本息贷款中的双周加速还款看起来还不错，但在美国，选择它的借款人只是非常小的一部份人，大部分借款人选择的是等额本息贷款中的额外还款方法。它比双周还款方法操作起来更方便、更灵活、更省钱。


超越等额本金贷款之二：额外还款
在等额本息贷款中，采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。它主要有两种方式，一是上面介绍的加速还款，另一种是这里介绍的额外还款。而额外还款则更简单、灵活，在国外，它是借款人的主要还款方式。最典型的方法就是在每年的最后一期还款中，多付上一笔同样金额的还款。
因为这种方法比较灵活，所以，如果借款人为了达到自己的财务目标，就需要经过几次试算来决定自己的额外还款时间、频率和金额。在这里，为了说明这种还款方法可以比等额本金贷款节省更多的利息，假设借款人有这样一笔贷款，30年贷款周期50万元，每月还款一次，贷款年利率为 6.12%，经过几次试算后发现，在正常还款表的每年最后一期还款中，多付上一笔3,360元的还款，则贷款合计利息就刚好开始少于等额本金贷款的合计利息。




等额本息贷款之额外还款表(部分)






额外还款与等额本金贷款之比较





上图是两种贷款的比较，显示了等额本息贷款加额外还款可以比等额本金贷款节省更多的利息。我们可以用3,360元额外还款作为一个阀值来调整节省利息的多少：比该阀值越大，则比等额本金贷款节省的利息越多；比该阀值越小，则比等额本金贷款节省的利息越少；当等于该阀值时，则比等额本金贷款节省利息 151.46元，节省贷款时间5年10个月(2129天)。所以如果借款人选择了等额本息贷款，一定要考虑相应的额外还款或加速还款。



综合对比

将上面的计算结果用下表综合地进行比较，以便更全面地了等额本息贷款和等额本金贷款的差别。
等额本金贷款 等额本息贷款 + 额外还款
原始本金 50万 50万
贷款年利率 6.12% 6.12%
贷款周期 30年 24年2个月
   
支付频率 每月支付一次 每月支付一次
每月支付金额 ¥2,667.43 (月平均值) ¥3,036.44
利息累计 ¥460,275.00 ¥460,123.54
还款期数 360期 290期
节省利息 --- ¥151.46
节省天数 --- 2,129天 (5年10个月)
每年需多还款 --- ¥3,360.00
贷款成本率 92.055% 92.024%

对于借款人来讲，管理好自己的贷款是一项非常重要的理财项目。所以重要的是根据自己的经济收入来制定财务目标和还款计划，而不是一定要比等额本金贷款节省利息。而等额本息贷款加上额外还款方法能够帮助借款人灵活的理财。秉持着省钱就是挣钱的原则，量入为出，您一定能早日脱离贷款一族的苦海。

备注观点：



目前，老百姓的购房贷款因为风险低、利润大成为银行的最优质项目。但老百姓却要付出沉重的经济代价。其原应就在于国内一些银行采取各种方式(例如要求缴纳提前还款违约金，限定提前还款次数，或者提高每次提前还款的金额)只允许老百姓按照银行的规定还款，而不允许老百姓根据自己的经济状况用其它提前还款手段来缩短贷款周期和贷款利息。

通过文章“提前还款与贷款违约金” 可以看出，国外银行限制提前还款是为了避免贷款的成本遭受灭顶之灾，而国内一些银行限制提前还款是为了让自己的收益最大化。当贷款利率上升时，承受损失的是老百姓，而银行却在极端获益的情况下继续获益。而一旦不能达到收益最大化，就认为有自己损失，就要借用所谓的“遵循国际惯例”或“与国际接轨”的借口，向老百姓收取违约金。这即缺少法律的合理性，也是对老百姓权益和利益的盘剥。

一些人将双周加速还款称之为让利于民，其实我觉得称之为还公平与民更贴切。我盼望那些银行不要光想着与国外的钱接轨，更重要的是与老百姓的利益接轨，丰富服务内容，提高服务质量，使借贷双方利益共享，取得双赢的结果，构建真正的和谐社会。

如果银行没有相关霸王条款，售房者对贷款购房的老百姓是不是也该对其不同的贷款方式和还款方式有告知义务，而不是要求购房者作唯一选择呢？

作者: wchlai    时间: 2012-7-5 10:10
先抢再看
作者: 唯心逍遥    时间: 2012-7-5 10:13
抢了也不看太长了
作者: 格物    时间: 2012-7-5 10:15
虽然还没看懂，也要感谢楼主的认真介绍。先收藏，以后慢慢分析
作者: JINLIZI78    时间: 2012-7-5 10:22
太长了，没耐心看
作者: 奕卓    时间: 2012-7-5 10:24
本帖最后由 wangqianzou 于 2012-7-5 21:50 编辑

等额本金前期还款压力相当大，三思啊，现在通货这么厉害，让通货膨胀帮我们还钱吧，能贷多久就贷多久，前期能少还钱少还钱，20年后100w是穷人。。用闲钱干别的，享受生活也是干别的啊。。。。
作者: 颐易    时间: 2012-7-5 10:25
作者: zoooo    时间: 2012-7-5 10:29
谢谢楼主，很详细，没看懂
作者: 山后    时间: 2012-7-5 10:33
谢谢分享
作者: 小林    时间: 2012-7-5 10:34
公积金贷款的同学只能把这个作为参考，公积金是自由还款方式。
作者: aijingcunxin    时间: 2012-7-5 10:43
谢谢楼主的分析，我需要慢慢理解。。到底选哪个
作者: aneyboy    时间: 2012-7-5 11:03
楼主一定是学会计的，鉴定完毕
作者: DYJ1481    时间: 2012-7-5 11:16
难看懂。
作者: 熊猫兔    时间: 2012-7-5 12:01
问题是你根本无法选择啊，都是银行定的啊~
作者: 谁家小谁    时间: 2012-7-5 12:44
aijingcunxin 发表于 2012-7-5 10:43
谢谢楼主的分析，我需要慢慢理解。。到底选哪个

好的， 等你选完， 让我看看 你选 的啥
作者: 唯心逍遥    时间: 2012-7-5 13:19
唯心逍遥 发表于 2012-7-5 10:13
抢了也不看太长了

公积金贷款没啥可选的
原来学《利息理论》的时候看的太多了不过用不上就全忘啦
作者: 小林    时间: 2012-7-5 13:22
小林 发表于 2012-7-5 10:34
公积金贷款的同学只能把这个作为参考，公积金是自由还款方式。

之前了解过，看了你的帖子后相当于再温习一遍，：） 我已经决定选择30年 公积金自由还款了。优点：每月还款额只要超过最低还款额，就可以自己确定到底是多少。 钱多就多还，如果10年内还完，利息一样不算多，和本金还款有些像.
作者: litan0001    时间: 2012-7-5 13:24
看了一遍不知道真正看明白没，最后的结果是在同等条件下，利息支付最少的是等额本息+额外 还款法？
要是这样说，等额本金还款和双周还款都可以+额外还款，既然是在同等条件下比较，就应该都+额外还款啊
作者: shanhouerxiao    时间: 2012-7-5 13:38
此贴只是拿一些别人听不懂的概念骗人，
然后胡乱做一些运算，故意让人看不懂。
其实没有任何意义。

如果要谈利率，就必须提到资金的时间价值，否则都是废话。
不同时间的资金根本不允许直接相加，否则就是错误的。
作者: 向往阳光    时间: 2012-7-5 13:45
小谁同学,您是做统计的吧!太强了!!!!!!
我是学美术的,看得我老人家云山雾扰的
作者: 五月    时间: 2012-7-5 14:20
有关于公积金贷款的信息吗
作者: kevin    时间: 2012-7-5 14:56
看过来了，谢谢啊
作者: 加糖苦咖啡    时间: 2012-7-5 14:59
本帖最后由 加糖苦咖啡 于 2012-7-5 15:29 编辑

公积金是什么贷款？



我感觉应该是本金的吧
作者: 凯盛居民    时间: 2012-7-5 17:19
看头大了，更看头晕了

欲贷款30万元，5年还清，算什么样的贷款合适？
作者: xlx981401    时间: 2012-7-5 21:58
看的头都晕了，随大流吧！
作者: 雨锋    时间: 2012-7-5 22:43
作者: superray    时间: 2012-7-5 23:36
本帖最后由 superray 于 2012-7-5 23:38 编辑

公积金是自由还款方式，现在只有着一种方式了。
商贷 有上述的还款方式可选。
作者: superray    时间: 2012-7-5 23:37
加糖苦咖啡 发表于 2012-7-5 14:59
公积金是什么贷款？


公积金是自由还款方式，现在只有着一种方式了。
作者: 新游侠    时间: 2012-7-5 23:43
还是要结合自己的情况看吧
作者: citynuman    时间: 2012-7-6 15:52




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