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标题: 【转载&汇总】如何成立业委会:业委会成立条件、程序、障碍及法律依据等等 [打印本页]
作者: 山后 时间: 2012-4-10 22:12
标题: 【转载&汇总】如何成立业委会:业委会成立条件、程序、障碍及法律依据等等
成立业委会的好处：
1、凝聚业主力量制约物业公司；
2、解聘不满意的物业；
3、形成议事和执行机构以处理业主集体事务；
4、建立小区规范。
成立业委会的条件：
小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年。
成立业委会的程序：
1、提出申请
业主向区（县）房地产管理局提出成立业主大会（业主大会有两个含义，一为会议程序，一为业主组织，作为业主组织时，业委会为其执行机构，与业委会同时成立，因此相关法规中成立业主大会的条件和程序也是成立业委会的条件、程序）的书面要求。
法规的规定本来是首先由开发商提出成立业主大会的报告，开发商不提出的再由业主提出。实践中没听说哪个开发商曾主动提出过此类报告，广大业主趁早自力更生。
另外，上海的实践中往往不是向区房地产局提出，而是向乡、镇或街道一级的房管办提出。
提出书面要求的人数没有限制，一般三五个业主即可。
2、产生筹备组成员
区（县）房地产管理局接到书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生筹备组成员。
实践中其实是房管办和居委会来操作。
推荐方式不限，也可以自荐。
筹备组由业主代表组成。
推荐产生筹备组成员没有时间限制。
参加筹备组中的业主人数由街道办事处（乡镇政府）和区县房地产管理部门根据物业管理规模和社区建设情况予以确定，一般为5人左右(上海房地局的规定则是“一般为5至15人”)。
3、筹备组成员名单公告
筹备组成员名单自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
4、进行筹备工作
筹备组做好下列各项筹备工作：
（1）确定召开业主大会的会议形式以及是否推选业主代表参加业主大会会议；
（2）确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数；
（3）由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数和名单；
（4）确定召开业主大会会议的时间、地点和内容;
（5）确定业主委员会委员候选人和委员的产生办法、业主委员会候选人组成人数、名单和基本情况；
（6）参照市房地资源局制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
5、筹备工作公告
以上内容在业主大会会议召开的15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
6、业主大会召开
筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产管理局和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议按下列程序召开：
（1）由筹备组介绍业主大会筹备情况；
（2）由筹备组介绍业主委员会委员候选人情况；
（3）业主投票选举产生业主委员会委员；
（4）审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》；
召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。
7、备案
业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：
（1）业主大会会议记录和会议决定；
（2）业主大会议事规则；
（3）业主公约；
（4）业主委员会成员的名单和基本情况。
8、出备案证、刻制印章
区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
9、委员名单等公告
经选举产生的业主委员会委员名单、业主大会审议通过的《业主大会议事规则》和《业主公约》在向房地产管理部门备案后，业主委员会应在物业管理区域内予以书面公告或按户发放。
作者: 山后 时间: 2012-4-10 22:12
成立业委会的障碍：
1、物业公司一般对成立业委会的行动很反感。一方面，如果没有业委会，没人可以炒掉它，小区成为物业的自留地。而成立业委会的原因，经常是因为业主不想再忍受物业公司的蛮横服务，业委会的成立意味着解聘物业。另一方面，有组织的业主更有筹码和力量提出更高的要求。
2、政府机关的阻力。业委会成立的相关法规有一个很别扭的问题。成立业委会本来是全体业主的事情，是业主行使私有产权的延伸，应该由业主自主决定。但目前却是行政挂帅，从程序到内容都被政府部门掌控。但政府部门在这件事情上即无动力又缺监督，加上个别情况下被物业公司等利益团体勾引诱惑，因此成立过程中的种种拖延、敷衍、专制、不公都由此而生。甄律师在代理小区业主成立业委会的案例中，大多数遇到的不是来自政府的协助而是租碍。
3、法律法规的缺失。成立业委会的相关法规效力级别较低，并且也不完善，实践操作的一些问题经常找不到法律答案。
4、众多业主各有各的想法，协调起来也有很大难度。
作者: 山后 时间: 2012-4-10 22:13
成立业委会的注意事项：
1、筹备组成立是关键环节，业委会委员候选人的确定、首次业主大会召开形式、业主代表的产生都是筹备组决定的。就是说，成立业委会的所有实质性事项都是筹备组操作的，业主大会只是个确认程序。
2、业委会成立经常是个利益之争，各个环节都可能受到各种利益体的不正当影响，行政主导模式下事情变得更加复杂和诡异。业主必须团结一致，有理有利，寸土必争，才能选举出真正自己利益的代言人。
3、在房屋没有售完的话，开发商也是业主，也有权参与筹备和投票，此时应对其投票权进行限制，依上海市房地局规定，单个业主投票权不能超过30%。
4、即使涉及到自己的切身利益，但总是有至少四成的业主对成立业委会毫不关心，永远也不要指望他们能到场参与业主大会会议，这给部分人操纵选举留下了空间。为了能凝聚这部分人的力量，会议形式以书面征求意见较为有利。
作者: 山后 时间: 2012-4-10 22:13
附录1：相关法律规定汇总
物业管理条例
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
建设部关于印发《业主大会规程》的通知
第五条 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
第六条 筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
作者: 清风77 时间: 2012-4-10 23:02
上庄目前买房都都不够一半的。只能两年（应该距现在是四年）之后了。
作者: 五月 时间: 2012-4-10 23:17
是不是贷款买房的都不算是真正的业主呢，产权证在银行做抵押的话，业主会是银行；没卖出去的房子业主是开发商吗？这些比例的真实数据从何而来的？
作者: 凯盛居民 时间: 2012-4-10 23:31
向山后和七姐咨询下，业主委员会能不能业主们集体掏钱请个专职的（懂得业委会工作的）人负责？
作者: 加糖咖啡 时间: 2012-4-10 23:41
山后老兄好尽力啊！坚决支持！
作者: 雾中行走 时间: 2012-4-11 10:57
看来只能是2年后才能成立了？那大家交的那些物业费啊各种钱还是要到开发商的腰包里了？？
作者: 山后 时间: 2012-4-11 11:00
凯盛居民 发表于 2012-4-10 23:31 
向山后和七姐咨询下，业主委员会能不能业主们集体掏钱请个专职的（懂得业委会工作的）人负责？
业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一） 具有完全民事行为能力；
（二） 遵守国家有关法律、法规；
（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五） 具有一定的组织能力；
（六） 具备必要的工作时间。
业主委员会委员必须符合下列条件
1．是本物业管理区域内业主；
2．能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；
3．有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责；
4．品行端正无劣迹；
5．热心公益事业。
作者: 山后 时间: 2012-4-11 11:03
雾中行走 发表于 2012-4-11 10:57 
看来只能是2年后才能成立了？那大家交的那些物业费啊各种钱还是要到开发商的腰包里了？？
成立业委会的条件：
小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年。
二者满足其一即可成立。
作者: 山后 时间: 2012-4-11 11:06
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
作者: 雾中行走 时间: 2012-4-11 11:12
山后 发表于 2012-4-11 11:03
成立业委会的条件：
小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付 ...
7姐不是说了么，买房都不到一半，只能适用第二个条件了。
作者: 山后 时间: 2012-4-11 11:16
雾中行走 发表于 2012-4-11 11:12
7姐不是说了么，买房都不到一半，只能适用第二个条件了。
第二个条件是定数，第一个是变数。
作者: 凯盛居民 时间: 2012-4-11 12:32
山后 发表于 2012-4-11 11:06
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物 ...
也就是说拒绝不是小区居民的人担任业委会的了。我是想请个专业的人员担任的，看来是行不通了。只能请个律师了。
作者: 格物 时间: 2013-5-24 06:18
拭目以待。。。。。。。。。。。
作者: 自治领 时间: 2013-5-24 09:55
这事还得要团结。就怕始终有那种想在后面捡漏的人。
作者: 可以爱 时间: 2013-5-24 10:28
支持尽早成立业委会，使我们广大业的权利得到有力保障。即使在没有成立业委会的时候，我们依托山后联盟、论坛、群，都是可以号召和组织广大业主维护我们自身的权利的。虽然我们现在没有正式的组织，没有行政权力，但是只要大家团结，一定可以对物业进行监督促进。
作者: 居委会—主任 时间: 2013-5-25 08:03
本帖最后由 居委会—主任 于 2013-5-25 12:49 编辑
馨瑞嘉园成立业委会的优势是大产权单位单一，一个社区只能成立一个业主委员会，那些多产权单位的社区成立业委会的难度极大，业委会的成员首先必须是业主，所有业主都有选举权和被选举权，被选举出的业主委员会成员一定有较强的号召力、较一致的业主认同感，论坛中的热心人士会得到大家的认同，只要本人愿意，被选出的可能性极大。业委会的工作是一种志愿服务，没有编制，不拿工资，入选业委会意味着将付出更多，更大额外的精力。也会得到大家的尊重。不管谁当选业委会成员，在这里向他们致敬，辛苦了！
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