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标题: 抛砖引玉，站在开发商的角度，发个温泉房价成本一览表 [打印本页]
作者: xiamingjun2001    时间: 2012-2-23 11:49
标题: 抛砖引玉，站在开发商的角度，发个温泉房价成本一览表
本帖最后由 xiamingjun2001 于 2012-2-23 11:53 编辑

1：地价和建安是大头，6060（4060+2000）元/平方米
2：接下来是税费和财务费用，计有900元/平方米
3：其余成本的是杂项。
5：按照计算，成本为7263元/平方米，温泉均价7800元，开发商毛利在10%以内，果然是赔钱货（为了啥，为了政绩）。
6：关于建安成本，我找不着那个帖子，在建安成本上，总成本多退少补。


项目计算方式计算基数单位地上建筑面积成本（元/平方米）金额（万元）成本计算数据来源
一、土地费用　　　　　　
1、土地成本按照实际产生地价253934平方米4060103066建委网站上温泉转让协议
2、土地使用税按可建面积*24元*2年(温泉二类用地)253934平方米481218.8832按照地税部门计算方法
3、土地整理市政管线，土地管理费等253934平方米401015.736按照北京一般商品房造价
二、前期费用　　　　　　
咨询，定位，设计，报建等按照可建面积253934平方米501269.67该项50元是极低的价格，包含方案，施工图，测量等
三、建安费用　　　　　　
建安费用按照可建面积253934平方米200050786.8有个帖子发的在施工告示牌上的金额（包含面积和总造价），或许有出入，请指正
四、管理及期间费用按照地价和建安费用的1%253934平方米60.61538.84004通常是2%，保障房按照1%
五、营销费用按照销售收入的0.5%253934平方米30.3769.42002营销费用通常是销售收入的1.5%，这里去的是0.5%
六、不可预见费用按照地价和建安费用的2%253934平方米121.23077.68008这个费用，智者见者，仁者见仁
七、综合税费按照销售收入的5.5%253934平方米42910893.7686各项税费
八、财务费用（土地价格+建安费用）*50%*2年*贷款利率253934平方米424.210771.88028财务费用，贷款额等等，按照贷款利率7%来算，算是很低的贷款利率
合计　　　7263.3184408.6782各项取行业内最低成本计算，温泉限价房单价是7263元/平方米
作者: 衰退    时间: 2012-2-23 12:01
客观事实并不一定都是群众喜闻乐见的。
作者: 南北    时间: 2012-2-23 12:02
不太懂，看项目倒是蛮像的。

就是听说，好多政策房的土地出让金啥的费用，zf在最后又回退给开发商的
作者: 镇邪委员    时间: 2012-2-23 12:29
土地成本太高了
作者: 衰退    时间: 2012-2-23 12:39
镇邪委员 发表于 2012-2-23 12:29
土地成本太高了

关键是这个最大头并没有进开发商口袋
作者: 熊猫兔    时间: 2012-2-23 12:53
上庄的数据怎么没人公布呢~
作者: 巴克    时间: 2012-2-23 13:57
~~~~~~~~~无语
作者: nobledonkey    时间: 2012-2-23 14:05
果然刨除了地价，中国的房子是很便宜的！
作者: 月亮    时间: 2012-2-23 14:30
牛呀，这都能算出来！
作者: 雨痕    时间: 2012-2-23 15:00
大头都让政府给赚了！土地财政嘛！
作者: 温洋    时间: 2012-2-23 15:09
知道了，楼主很细致啊！！！！！！！！！！

作者: lhb_seri    时间: 2012-2-23 16:22
政策房用地不是不要钱吗？
作者: firefull    时间: 2012-2-23 16:45
建设保障房的开发商人民理解，任志强之流钻到钱眼里的开发商没有道德血液，……
作者: 我和两两    时间: 2012-2-23 17:17
衰退 发表于 2012-2-23 12:01
客观事实并不一定都是群众喜闻乐见的。

掩耳盗铃 是不能解决问题的。

某些群众喜闻乐见的事情在地球上是不可能发生的
作者: 我和两两    时间: 2012-2-23 17:18
南北 发表于 2012-2-23 12:02
不太懂，看项目倒是蛮像的。

就是听说，好多政策房的土地出让金啥的费用，zf在最后又回退给 ...

如果能退回，还不爆满了天。

回报一定是在其他的地方，其他的环节。不然金隅年年 那么多出保障房项目
作者: 我和两两    时间: 2012-2-23 17:21
镇邪委员 发表于 2012-2-23 12:29
土地成本太高了

2006年拿下温泉C地块的是北辰

2010前 做土地规整的是北京威凯房地产

现在的凯盛似乎是房产商。

地产商和房产商并不一定都是凯盛。




作者: 皮皮猪    时间: 2012-2-23 20:20
建议政府向开发商退税5%，向人民退税5%，将4000土地费降低到3500，500元分别返还给开发商和大伙
作者: ynotgo    时间: 2012-2-23 20:32
每平已经超过%50的低价了，为什么满5年转让还要补交土地费用？
作者: 飞翔    时间: 2012-2-23 20:53
你 不要房子 谁也赚不着你的了！
作者: xiamingjun2001    时间: 2012-2-24 09:46
ynotgo 发表于 2012-2-23 20:32
每平已经超过%50的低价了，为什么满5年转让还要补交土地费用？

4000的低价是政府的成本价，因为地价里包含了拆迁，四通一平等等费用，4000我认为已经触及到成本价了。。
政府在4000的地价里基本上不挣钱。
而且我们再次转让的时候，是交出收益的35%，不是补交土地费用，经适房才是补交土地费用
作者: xiamingjun2001    时间: 2012-2-24 09:46
我和两两 发表于 2012-2-23 17:17
掩耳盗铃 是不能解决问题的。

某些群众喜闻乐见的事情在地球上是不可能发生的

你们说话，我咋看不懂啊，求解
作者: xiamingjun2001    时间: 2012-2-24 09:47
lhb_seri 发表于 2012-2-23 16:22
政策房用地不是不要钱吗？

是不挣钱，不是不要钱，要不拆迁，四通一平等的费用谁来付？？？
作者: 格物    时间: 2012-2-24 10:23
土地成本这么高啊，应该区别对待啊，商品房的地价应该高，保障房的地价应该低阿
作者: dawenxi    时间: 2012-2-24 15:06
土地成本都进了谁的口袋？
作者: textAAA    时间: 2012-2-24 15:40
~~~~~无耐！
作者: zlj    时间: 2012-2-24 21:57
换个思维方式，换种态度……
作者: blue_waters    时间: 2012-2-25 08:31
土地真的很贵啊！！
作者: 小雨点    时间: 2012-2-26 16:37
计算基数253934是怎么来的？咱们的楼是15层的
作者: 天天小乐    时间: 2012-2-27 12:54
高地价引起高房价，改变不了啊。
作者: enjoy_life    时间: 2012-2-27 15:41
高手，顶一记！
作者: wlpzhhb    时间: 2012-2-28 11:25
如果土地成本已经计算入我们的房价中，是不是我们每个买房人也应该按比例拥有土地的所有权。就像国外买了房子同时你也拥有土地成为地主了。
作者: 奶油的的pdf    时间: 2012-2-28 14:51
不敢妄加评论，学习下，很靠谱。
谢谢楼主，辛苦。
地价4000还算可以吧，我记得远洋大望京和金茂府那两个项目地价都快三万了。通州的地便宜，都是集体用地、宅基地，要不怎么通州领衔北京新房下跌。经适房无土地出让金，两限房就是限地价、限面积还是单平米价格。
作者: 奶油的的pdf    时间: 2012-3-1 11:54
请教楼主，土地转让协议价格能再建委网站查到？
作者: onmiss    时间: 2012-3-1 15:12
土地成本已经打2折！ 800元/m  指得是土地价格，不是建筑面积，所以折合建筑面积也就是500/m

从新算算利润吧
作者: xiamingjun2001    时间: 2012-3-1 15:57
onmiss 发表于 2012-3-1 15:12
土地成本已经打2折！ 800元/m  指得是土地价格，不是建筑面积，所以折合建筑面积也就是500/m

从新算算利 ...

你别张口就来行吗？你找出你所谓的500,800元的证据来行不？
作者: 夜未央    时间: 2012-3-16 14:17
对我们来说还是贵了点！



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